News - 04/02/2016
Semplificazioni fiscali nuova definizione "abitazione di lusso" C.M. 31/E/2014 benefici "prima casa" conta superficie utile complessiva - Nota Ance
"Abitazione di lusso" ai fini IVA unità immobiliare categorie catastali A1/A8/A9 esclusa dai benefici "prima casa" non ha rilevanza requisito abitabilità singoli vani Sentenza 1173/16
Ai fini della determinazione della superficie utile per stabilire se un‘abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici “prima casa”, non rileva il requisito dell’abitabilità dei singoli vani. Questo il principio giurisprudenziale, oramai consolidato, della Suprema Corte pronunciato nella sentenza n. 1173 depositata il 22 gennaio 2016 la quale, con riferimento alla disciplina previgente in materia di abitazioni di lusso, conferma che ai fini del calcolo della superficie utile non rileva il requisito dell’abitabilità. Case di “lusso” conta la superficie non l’abitabilità .
La vicenda prende le mosse da un avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate recuperava le maggiori imposte di registro e ipocatastali, oltre l’applicazione di interessi e sanzioni, relativi all’acquisto di un’abitazione per il quale l’acquirente aveva goduto dei benefici “prima casa”, poi disconosciuti dall’Amministrazione poiché l’immobile veniva qualificato di lusso. A tal riguardo, si ricorda che la disciplina attuale, valida, tra l’altro, per l’applicazione, in fase di acquisto, delle agevolazioni “prima casa” (aliquota IVA del 4%, ovvero imposta proporzionale di Registro pari al 2%), prevede una nuova nozione di “abitazione di lusso” sia ai fini IVA che Registro. Rammentiamo che per “prima casa” si intende l’abitazione per la quale ricorrano, in capo all’acquirente, le condizioni di cui alla nota II-bis dell’art.1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. Per gli acquisti da impresa costruttrice/ristrutturatrice entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero, o anche successivamente, su opzione dell’impresa cedente, da esercitare nel rogito (cfr. art.10, co.1, n.8-bis, del D.P.R. 633/1972). In tale ipotesi, l’imposta di Registro e le Ipo-catastali sono dovute in misura fissa pari a 200 euro ciascuna. Per gli acquisti da privato ovvero da impresa costruttrice/ristrutturatrice in regime di esenzione da IVA. Come noto, ai fini dell’imposta di Registro, a decorrere dal 1° gennaio 2014 si applicano due sole aliquote (2% acquisto “prima casa” e 9% in tutti gli altri casi) per un importo almeno pari a 1000 euro, e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna (cfr. l’art. dell’art.1, co.1, secondo periodo, della Tariffa, allegata al D.P.R. 131/1986 e l’art.26 del D.L. 104/2013, convertito, con modificazioni, nella legge 128/2013).
In particolare, la possibilità di fruire delle citate agevolazioni è ammessa, ricorrendone tutti i requisiti soggettivi, per l’acquisto di tutte le unità immobiliari a destinazione residenziale accatastale nel Gruppo A, ad eccezione delle abitazioni cd. “di lusso”, intendendosi per tali quelle accatastate nelle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (castello o palazzo di pregio artistico e storico).
Si ricorda che la nuova nozione di abitazione “di lusso” è stata introdotta, ai fini dell’imposta di Registro, a decorrere dal 1° gennaio 2014 (ai sensi dell’art.1, co.1, secondo periodo, della Tariffa, allegata al D.P.R. 131/1986) , e successivamente confermata anche ai fini IVA, a decorrere dal 13 dicembre 2014 (nuovo art.21 della Tab. A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972).
Diversamente, in base alla disciplina previgente, l’abitazione era considerata “di lusso” se rispondente ai criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969. In particolare, l’art. 6 del citato D.M. qualifica come abitazioni di lusso le singole unità immobiliari aventi, tra le altre caratteristiche, una superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina). Ai fini della corretta determinazione della superficie utile complessiva e, dunque, dell’applicabilità dei benefici “prima casa”, in mancanza di una definizione normativa, la giurisprudenza ha precisato che nel suddetto calcolo occorre escludere solo gli ambienti indicati nel citato art. 6. Inoltre, è stato più volte chiarito che la nozione di “superficie utile complessiva” ricomprende anche i vani privi del requisito dell’abitabilità. Sul punto, la Cassazione con la sentenza n. 1173/2015, accogliente il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha riaffermato il principio secondo cui in tema di imposte di registro, per stabilire se un’abitazione sia di lusso “occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito della “abilità” dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell’”utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di un’abitazione”.
Semplificazioni fiscali: nuova definizione di “abitazione di lusso” - C.M. 31/E/2014
Per le cessioni effettuate dal 13 dicembre 2014, per “abitazione di lusso” ai fini IVA si intende l’unità immobiliare censita nelle categorie catastali A/1 – abitazioni di tipo signorile, A/8 – abitazioni in ville ed A/9 – castelli e palazzi di pregio. Lo conferma l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 30 dicembre 2014, n.31/E, che, nel fornire i primi chiarimenti sulle misure fiscali contenute nel D.Lgs. 175/2014 (cd. “Semplificazioni fiscali”), si sofferma, altresì, sulla nuova nozione di “abitazione di lusso”, rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 4% per la “prima casa” , ai sensi del n.21 della Tab. A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972 (cd. “Decreto IVA”). Come noto, l’art.33 del D.Lgs. “Semplificazioni fiscali” interviene sulla definizione di “abitazione di lusso” ai fini IVA, allineandola con la definizione già in vigore nell’ambito della disciplina dell’imposta di registro e dell’IMU. In particolare, viene definita come “abitazione di lusso” l’unità immobiliare catastalmente classificata in:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile): unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
- A/8 (abitazioni in ville): per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario;
- A/9 (castelli, palazzi di pregio artistico e storico).
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità Tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
In merito, si ricorda che, ai sensi della previgente disciplina IVA (in vigore fino al 12 dicembre 2014), le cd. “abitazioni di lusso”, che non potevano essere vendute con aliquote IVA ridotte (4% applicabile nel caso in cui l’acquirente avesse i requisiti “prima casa” ovvero 10% nel caso di cessione di “abitazione non di lusso”), erano quelle definite dal D.M. 2 agosto 1969. In particolare, in base al D.M. 2 agosto 1969, si consideravano “abitazioni di lusso”:- le unità immobiliari a destinazione abitativa che corrispondono a particolari fattispecie, quali ad esempio, unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine), oppure abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie; - le case o le singole unità immobiliari che possiedono almeno 5 delle caratteristiche tra quelle elencate dal punto 8) della Tabella allegata allo stesso DM, quali ad esempio, superficie utile complessiva superiore a 160 mq, terrazze e balconi, con superficie utile complessiva superiore ai 65 mq.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, nella C.M. 31/E/2014: o conferma che, dal 13 dicembre scorso, in caso di cessione di abitazioni in presenza dei requisiti “prima casa”, l’applicazione dell’IVA con l’aliquota ridotta del 4% è vincolata alla categoria catastale dell’immobile, mentre non assumono più alcun rilievo le caratteristiche “di lusso” definite dal D.M. 2 agosto 1969. Nell’ipotesi in cui nel contratto preliminare l’immobile sia stato classificato come “di lusso” ai sensi della disciplina previgente (D.M. 2 agosto 1969), applicando, sui relativi acconti, un’aliquota IVA superiore al 4%, è possibile, ove l’immobile sia considerato “non di lusso” ai sensi della normativa attuale, rettificare in diminuzione le fatture già emesse (ai sensi dell’art.26 del D.P.R. 633/1972), applicando l’aliquota IVA del 4% (cfr. anche R.M. 187/2000).
Pertanto, chiarisce la C.M. 31/E/2014, in fase di rogito per fruire dell’applicabilità dell’aliquota IVA del 4% come “prima casa”, devono essere dichiarati:
- l’accatastamento dell’unità immobiliare nelle categorie cd. “non di lusso” che possono beneficiare del regime di favore (ossia nelle categorie A/2 – abitazioni di tipo civile; A/3 – abitazioni di tipo economico; A/4 – abitazioni di tipo popolare; A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; A/6 – abitazioni di tipo rurale; A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi);
- il possesso del cd. “requisiti prima casa” di cui alla nota II-bis, all’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986;
o chiarisce che la nuova definizione di “abitazione di lusso” in base al criterio catastale produce effetti anche per quel che riguarda:
- la costruzione della “prima casa”, agevolata con l’aliquota IVA ridotta del 4%, in base al n.39 della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 - cd. “Decreto IVA”;
- la cessione di abitazioni non di lusso diverse dalla “prima casa”, alla quale si applica l’aliquota IVA ridotta del 10% (ai sensi del n.127-undecies della Tab. A, parte III, allegata al “Decreto IVA”).
Si ritiene che le medesime considerazioni (criterio catastale per individuare le “abitazioni di lusso”) valgano anche nell’ipotesi di costruzione della “seconda casa” , ai sensi del n.127-quaterdecies, della Tab. A, parte III, allegata al “Decreto IVA”.
- la costruzione, ovvero la cessione di fabbricati non di lusso, o loro porzioni, cd. “Tupini”, effettuate da imprese costruttrici, a cui pure si applicano, rispettivamente, l’aliquota IVA del 4%, ovvero del 10%, ai sensi del n.39 della Tab. A, parte II, allegata “Decreto IVA” ed al n.127-undecies della Tab. A, parte III, del medesimo Decreto. Si tratta dei fabbricati dii cui all’art.13 della legge 408/1949. In particolare, gli edifici non di lusso “Tupini”, sono quelli dotati, congiuntamente, di specifiche proporzioni: superficie totale dei piani sopra terra destinata in misura superiore al 50% ad abitazioni, ed in misura non superiore al 25% a negozi (cfr. anche legge 1212/1967 e C.M. n.1/E/1994). In sostanza, per tutte le operazioni sopra citate, effettuate a decorrere dal 13 dicembre 2014 si applica l’IVA con l’aliquota del 4%, ovvero del 10%, a condizione che l’abitazione, o i fabbricati “Tupini” siano classificati nelle categorie catastali “non di lusso” diverse da A/1, A/8 ed A/9, ossia nelle categorie:- A/2 – abitazioni di tipo civile;- A/3 – abitazioni di tipo economico; - A/4 – abitazioni di tipo popolare; - A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; - A/6 – abitazioni di tipo rurale; - A/7 – abitazioni in villini; - A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
L’Agenzia delle Entrate giunge a tali conclusioni in base ad un’interpretazione sistematica delle disposizioni relative al regime IVA della costruzione/cessione di abitazioni, alla luce delle novità introdotte dal D.Lgs. “Semplificazioni fiscali” che, pur riformulando il solo n.21 della Tab. A, parte III, allegata “Decreto IVA” (cessione della “prima casa”), produce effetti anche sulle disposizioni che richiamano in predetto n.21, ovvero si riferiscono ancora ai criteri “di lusso” di cui al D.M. 2 agosto 1969. Si tratta, in particolare, del n.39 della Tab. A, parte II e del n.127-undecies della Tab. A, parte III, allegate al “Decreto IVA”. Sotto tale profilo, la C.M. 31/E/2014 precisa, quindi, che la nuova nozione di “abitazione di lusso” basata sul criterio catastale opera anche in assenza di coordinamento normativo fra le predette disposizioni. Pertanto, la definizione di “abitazione di lusso” prevista dal D.M. 2 agosto 1969, deve ritenersi superata non solo ai fini della cessione di abitazioni con i requisiti “prima casa”, ma anche in caso di costruzione della “prima casa”, nonché di costruzione/cessione della “seconda casa”, ovvero della costruzione, o cessione, dei fabbricati “Tupini”. Ciò comporta che, dal 13 dicembre 2014, per la costruzione/cessione di abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 ed A/9 (cd. “abitazioni di lusso”), l’IVA si applica con l’aliquota ordinaria del 22%. Alla luce delle novità introdotte dal D.Lgs. 175/2014, si riporta di seguito uno schema riepilogativo del regime IVA applicabile per la costruzione/cessione di abitazioni.
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